SaNder
21.06.2008, 16:01
Претензия первая. Несоответствие рекламируемых ставок реальным
Заявленные банками в рекламных разворотах печатных изданий 10% годовых по факту чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными.
Претензия вторая. Комиссия банка за выдачу кредита незаконна
Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются только процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем это 1% от суммы кредита. Комиссия эта взимается немедленно, в день выдачи кредита, часто путем уменьшения суммы выданного кредита на 1%. Однако, по ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии банк (комиссионер) должен совершить от имени и по поручению комитента (им становится в нашем случае гражданин) некую сделку с третьим лицом в интересах комитента. Получается, что банк от имени гражданина заключает договор о кредитовании с ипотечным залогом с самим собой, и одновременно выполняет в сделке и роль комиссионера, и роль третьего лица. Банк как бы раздваивается: получая от клиента комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, банк выступает комиссионером, а заключая за счет заемщика с самим собой договор кредитования с ипотечным залогом, банк одновременно становится третьим лицом.
Такая же история с комиссией за рассмотрение заявки. В некоторых банках она не берется, а в тех, где эта комиссия присутствует, Вас попросят заплатить от 800 до 1500 рублей. Если заявка гражданина кредитным комитетом банка будет удовлетворена, но обратившийся в банк гражданин по каким-то причинам деньги получать не захочет, то комиссию, уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.
Претензия третья. Скрытые платежи за обслуживание счета
В том банке, где заемщику настойчиво будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, и о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга.
Претензия четвертая. Секретная формула платежей и бессмысленность досрочного погашения
Как правило, первые месяцы или даже годы основную часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, а основной долг - лишь незначительную часть. Следовательно, если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем график погашения основного долга и процентов банк выдаст лишь при подписании договора, когда менять что-либо уже поздно, а при предварительных консультациях эти секретные формулы никто не покажет. Обойти этот момент можно, если воспользоваться схемой не с аннуитетными платежами, а с дифференцированными. В этом случае каждый месяц погашается основной долг равными частями и проценты за пользование всем кредитом. Платежи по такому кредиту вначале довольно значительные, а потом уменьшаются, зато заемщик точно знает, что с него не возьмут лишнего.
Если же заемщик выбрал систему аннуитетных платежей, то сама возможность досрочного погашения имеет смысл только в самом начале, когда еще не выплачены проценты практически за весь срок пользования кредитом. Однако некоторым банкам и этого мало, им нужно закабалить должника на весь указанный в договоре период. Так, например, в одном известном банке на вопрос о возможности досрочного погашения основного долга с целью уменьшения процентных платежей, сотрудник банка сообщила, что "основной долг погашается в последнем платеже по кредиту". Это заставило потенциального заемщика, уже получившего к тому времени положительное решение банка по заявке, внимательно с юристом изучить текст проекта "Договора о предоставлении кредита на приобретение объекта вторичного рынка недвижимости".
В конце договора указывалось, что все суммы, направленные должником на досрочное погашение кредита, "засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей". А каждый ежемесячный платеж включает в себя не только сумму кредита, но и проценты за пользование кредитом. Иначе говоря: хотите досрочно погасить основной долг – погашайте, но только вместе со всеми будущими процентами, "путем погашения последнего из непогашенных платежей".
Выходит, что по условиям договора заемщик не вправе рассчитывать на уменьшение суммы процентов в случае досрочного погашения.
Претензия пятая. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%
В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Это же касается договоров ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.
Фактически нотариус удостоверяет 2 сделки: основную (купли-продажи) и дополнительную (договор залога недвижимости). Покупателю эти услуги обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. А указана должна быть рыночная цена согласно отчету оценщика, так что сэкономить на этих услугах не получится.
Претензия шестая. Особенные условия страхования утраты права собственности
Приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка. Несмотря на все эти проверки, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязует заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы, исчисленной как 110% кредита, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. По мере погашения основного долга сумма страховки остается неизменной. Кроме этого, многие банки требуют от заемщика заключения договора страхования только с дружественными банку страховыми компаниями. И совершенно не факт, что условия страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.
Претензия седьмая. Страхование квартиры защищает не от всех рисков
Страхование квартиры происходит обычно по фиксированной ставке, равной не менее 0,1% рыночной стоимости квартиры в год. И эту, пусть небольшую, сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не очень реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, падением метеорита или неумышленной авиакатастрофой вполне сопоставим с риском разрушения дома действиями злоумышленников.
Претензия восьмая. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк
При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, и страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности. Понятно, что такой вид страхования возможен и имеет смысл только при заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. Выгодоприобретателем по названным выше страховым выплатам опять же является банк, а из этого следует, что все страховые взносы ежегодно будет платить гражданин-заемщик, а в случае наступления страхового случая банк получит выплаты от страховой компании. Заемщик же получит от банка только то, что останется от страховой суммы после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.
Претензия девятая. Низкое качество риелторских услуг
Если заемщик вначале договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что довольно сильно ограничивает потребителя в правах. Можно поступить по-другому – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в штате каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в этом случае Вам придется заплатить комиссию за эту услугу. Обычная комиссия риелторской фирмы составляет в среднем 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и не менее 1% обычно – комиссия ипотечного брокера. Некоторые фирмы идут на уменьшение комиссии, но здесь нужно быть внимательным: компания или рассчитывает на дополнительные "накрутки", в первую очередь – доплаты за скорость изготовления документов бюро технической инвентаризации и прохождения документов в регистрирующем органе, или оказывает услуги низкого качества. Не исключен даже прямой обман, при котором может пострадать и финансовая репутация заемщика (см. статью "Как мошенничают ипотечные брокеры?").
Претензия десятая. Оплата чужих налогов
Очень часто продавцы квартиры предлагают покупателю оплатить возникающий при ее продаже налог. Продавцы мотивируют это тем, что, продавая за живые деньги, они бы не указывали полной стоимости квартиры, а следовательно, не платили бы налога. И покупатели вынуждены добавлять еще 13% от стоимости квартиры. Отчасти эта проблема уже несколько потеряла свою актуальность, поскольку рынок стабилизировался, спрос на квартиры не так высок, и уже скорее продавцы идут навстречу покупателям.
В любом случае понятно - решившись покупать недвижимость по ипотеке, Вы должны знать обо всех подводных камнях, которые могут Вам встретиться в процессе совершения сделки, и идти на это с открытыми глазами, осознавая все юридические последствия своих подписей в договорах.
http://cred-fin.ru
Заявленные банками в рекламных разворотах печатных изданий 10% годовых по факту чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными.
Претензия вторая. Комиссия банка за выдачу кредита незаконна
Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются только процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем это 1% от суммы кредита. Комиссия эта взимается немедленно, в день выдачи кредита, часто путем уменьшения суммы выданного кредита на 1%. Однако, по ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии банк (комиссионер) должен совершить от имени и по поручению комитента (им становится в нашем случае гражданин) некую сделку с третьим лицом в интересах комитента. Получается, что банк от имени гражданина заключает договор о кредитовании с ипотечным залогом с самим собой, и одновременно выполняет в сделке и роль комиссионера, и роль третьего лица. Банк как бы раздваивается: получая от клиента комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, банк выступает комиссионером, а заключая за счет заемщика с самим собой договор кредитования с ипотечным залогом, банк одновременно становится третьим лицом.
Такая же история с комиссией за рассмотрение заявки. В некоторых банках она не берется, а в тех, где эта комиссия присутствует, Вас попросят заплатить от 800 до 1500 рублей. Если заявка гражданина кредитным комитетом банка будет удовлетворена, но обратившийся в банк гражданин по каким-то причинам деньги получать не захочет, то комиссию, уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.
Претензия третья. Скрытые платежи за обслуживание счета
В том банке, где заемщику настойчиво будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, и о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга.
Претензия четвертая. Секретная формула платежей и бессмысленность досрочного погашения
Как правило, первые месяцы или даже годы основную часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, а основной долг - лишь незначительную часть. Следовательно, если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем график погашения основного долга и процентов банк выдаст лишь при подписании договора, когда менять что-либо уже поздно, а при предварительных консультациях эти секретные формулы никто не покажет. Обойти этот момент можно, если воспользоваться схемой не с аннуитетными платежами, а с дифференцированными. В этом случае каждый месяц погашается основной долг равными частями и проценты за пользование всем кредитом. Платежи по такому кредиту вначале довольно значительные, а потом уменьшаются, зато заемщик точно знает, что с него не возьмут лишнего.
Если же заемщик выбрал систему аннуитетных платежей, то сама возможность досрочного погашения имеет смысл только в самом начале, когда еще не выплачены проценты практически за весь срок пользования кредитом. Однако некоторым банкам и этого мало, им нужно закабалить должника на весь указанный в договоре период. Так, например, в одном известном банке на вопрос о возможности досрочного погашения основного долга с целью уменьшения процентных платежей, сотрудник банка сообщила, что "основной долг погашается в последнем платеже по кредиту". Это заставило потенциального заемщика, уже получившего к тому времени положительное решение банка по заявке, внимательно с юристом изучить текст проекта "Договора о предоставлении кредита на приобретение объекта вторичного рынка недвижимости".
В конце договора указывалось, что все суммы, направленные должником на досрочное погашение кредита, "засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей". А каждый ежемесячный платеж включает в себя не только сумму кредита, но и проценты за пользование кредитом. Иначе говоря: хотите досрочно погасить основной долг – погашайте, но только вместе со всеми будущими процентами, "путем погашения последнего из непогашенных платежей".
Выходит, что по условиям договора заемщик не вправе рассчитывать на уменьшение суммы процентов в случае досрочного погашения.
Претензия пятая. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%
В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Это же касается договоров ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.
Фактически нотариус удостоверяет 2 сделки: основную (купли-продажи) и дополнительную (договор залога недвижимости). Покупателю эти услуги обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. А указана должна быть рыночная цена согласно отчету оценщика, так что сэкономить на этих услугах не получится.
Претензия шестая. Особенные условия страхования утраты права собственности
Приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка. Несмотря на все эти проверки, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязует заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы, исчисленной как 110% кредита, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. По мере погашения основного долга сумма страховки остается неизменной. Кроме этого, многие банки требуют от заемщика заключения договора страхования только с дружественными банку страховыми компаниями. И совершенно не факт, что условия страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.
Претензия седьмая. Страхование квартиры защищает не от всех рисков
Страхование квартиры происходит обычно по фиксированной ставке, равной не менее 0,1% рыночной стоимости квартиры в год. И эту, пусть небольшую, сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не очень реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, падением метеорита или неумышленной авиакатастрофой вполне сопоставим с риском разрушения дома действиями злоумышленников.
Претензия восьмая. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк
При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, и страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности. Понятно, что такой вид страхования возможен и имеет смысл только при заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. Выгодоприобретателем по названным выше страховым выплатам опять же является банк, а из этого следует, что все страховые взносы ежегодно будет платить гражданин-заемщик, а в случае наступления страхового случая банк получит выплаты от страховой компании. Заемщик же получит от банка только то, что останется от страховой суммы после вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.
Претензия девятая. Низкое качество риелторских услуг
Если заемщик вначале договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что довольно сильно ограничивает потребителя в правах. Можно поступить по-другому – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в штате каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в этом случае Вам придется заплатить комиссию за эту услугу. Обычная комиссия риелторской фирмы составляет в среднем 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и не менее 1% обычно – комиссия ипотечного брокера. Некоторые фирмы идут на уменьшение комиссии, но здесь нужно быть внимательным: компания или рассчитывает на дополнительные "накрутки", в первую очередь – доплаты за скорость изготовления документов бюро технической инвентаризации и прохождения документов в регистрирующем органе, или оказывает услуги низкого качества. Не исключен даже прямой обман, при котором может пострадать и финансовая репутация заемщика (см. статью "Как мошенничают ипотечные брокеры?").
Претензия десятая. Оплата чужих налогов
Очень часто продавцы квартиры предлагают покупателю оплатить возникающий при ее продаже налог. Продавцы мотивируют это тем, что, продавая за живые деньги, они бы не указывали полной стоимости квартиры, а следовательно, не платили бы налога. И покупатели вынуждены добавлять еще 13% от стоимости квартиры. Отчасти эта проблема уже несколько потеряла свою актуальность, поскольку рынок стабилизировался, спрос на квартиры не так высок, и уже скорее продавцы идут навстречу покупателям.
В любом случае понятно - решившись покупать недвижимость по ипотеке, Вы должны знать обо всех подводных камнях, которые могут Вам встретиться в процессе совершения сделки, и идти на это с открытыми глазами, осознавая все юридические последствия своих подписей в договорах.
http://cred-fin.ru